“2014绿公司年会”于4月20日-22日在广西南宁举行。胡葆森在论坛上表示，整个货币M2总量，从2002年的不足20万亿，到2012年年底，那 一届政府换届的时候，到了96万亿，去年经过一年13%增长，现在突破100万亿。这些钱都去哪儿了，如果把钱当成水的话，土地、房产一定是最大的蓄水池。

　　以下是胡葆森发言实录：

　　胡葆森：

　　各位嘉宾、女士们、先生们，我是本次论坛的议题主席，其实就是刘总上午说的报幕的，提一些问题，引出万科的郁亮郁总，还有易居中国的周总，给大家解疑释惑。大家知道，现在无论在一线城市也好，还是在四线城市也好，所有的地产商都在关心一个问题，市场现在是怎么了，市场的风有没有在转，那么市场的风如果转的话，地产商应该不应该转，我个人是这么看的，在今天这个论坛是这样，我先把这个形式跟大家讲一下，根据这个，抛出一些问题，让郁亮和周忻每人留出15分钟，还有黄总，严厅长，田明田总，其他几个嘉宾，包括今天与会的各位嘉宾，大家都有时间来跟大家，跟周总和郁总进行互动。我个人是这样，我认为十八大之后，新型城镇化这个概念抛出，郁总也说过，过去20多年是中国城镇化的一个上半场。今天的20年，或者25年，或者30年，中国的城镇化率达到65%到70%的时候，大约在全国平均来讲，还需要20、25年或者更长时间，我们地产界就把它作为下半场。

　　在下半场过程中，国家政策其实也在变，因为大家知道，从2004年开始，几乎每年都要出政策，都要调控，调控成了一个常态，今年突然李克强总理，新一届政府在两会的政府工作报告中，没有提什么新的调控政策，我当时也参加了两会，我说没有提本身也是一种态度，就是政府要放开市场这只手，让市场这只手充分地发挥它的作用，但同时要用好政府这只手，政府这只手管什么呢，管保障房，管公有住房，管中低收入阶层的住房问题，同时也提出了有三个一亿人概念，大家都知道，一个是在2020年以前，解决1亿人口的进城问题。这一亿人口，从农村转移到城市之后的住房问题，一个人假如20平米，这个需要20亿平米。第二个一亿人是目前居住在城市，但是在棚户区，或者在城中村，他们房子也需要得到改善，这有一亿人，这一亿人如果一人假如20到30平米说，又一个20到30亿，还有一个一亿人，就是要在中西部地区就近解决一亿人口的城镇化问题，如果也按20到30平米来说，也是二三十亿平米。如果按30平方米，2020年居住标准来说，光这三个亿人，大约需要90亿平方米的房子，其实机会还是蛮大的。

　　可是在这种情况下，为什么要提转型呢?我个人大约在2005年的时候，杭州一次金融与房地产论坛上，我抛出过一个观点，我认为2004年831大建之后，以资本为推手的这种市场格局的调整，已经开始了。大家知道，我在香港工作过10年，将近10年时间，我知道市场格局的调整是任何一个行业最后走向城市化的一个必然。这个调整实际上是一个格局调整过程也是细分的过程，细分这个词，实际上是一个行业成熟的一个过程。所以细分，要分什么，市场要细分，有些企业集中在一线二线城市做，有些城市集中在三线四线城市做，有些地产商跨了一线、二线、三线、四线城市，这是一个市场的细分。另外还有产品的细分，有些人专做住宅，有些人专做商业，像万达，商业和住宅都做，以商业为主，像我们黄董，做文化旅游地产，产品也在细分，还有专门做产业地产的，物流地产，工业地产，度假地产，产品也在细分。

　　另外商业模式也在细分，有些是做快速周转型的，有些是做持有型的，有些是快速周转和持有综合都在做的，还有的是专门做一级开发的，所以商业模式也在细分，实际整个市场成熟的过程，就是一个在产品市场商业模式，当然还包括营销模式，你看我们周总，他现在不光是线下的交易他做，线上的交易他也做，所以借这机会我也披露一下，替他，中国时间18日，美国时间17日，刚刚在美国又上了一个上市公司，乐居(音)，它是纽约，新浪微博大家知道在纳斯达克，他是在主板市场，线上线下都做，商业模式作为服务商也在变，商业模式也在变。另外，包括我自己觉得总体上，地产商的战略，包括市场的定位，郁总去年又提出了万科要向城市综合服务商转型，由原来的住宅提供商，向城市综合服务商转型，我们田明田总，专门做绿色和科技住宅的，在产品方面，商业模式方面，市场方面，大家知道，我们是在省市县镇四级市场，都在做，所以这个转型，我觉得实际上是一个，大的形势在变化，但是有一点，我自己觉得，今天在座的朋友们，大家都应该认同这个观点，房地产有两个属性，金融属性，本身就是资本密集型产业，和中国的金融形式，甚至和国际的金融形式都是密不可分的，美国实行了几年量化的货币政策，大的资金通过不同的渠道，不同的方式，也流入了中国，也流入了中国地产业，为这几年市场的钱多，每个人都感受到的。同时还有一个属性，它自身规模特别大。它在过去20年间，吸纳了中国，因为大家知道，十六大这一届政府，胡温政府这十年，整个货币M2总量，从不足20万亿，到2012年年底，那一届政府换届的时候，到了96万亿，去年经过一年13%增长，现在突破100万亿。这些钱都去哪儿了，土地、房产，一定是最大的蓄水池，把钱当成水的话。这是它自身的规模，每年将近10万亿的销售，所以它对GDP拉动的作用，他和其他40到50个行业高关联度的关联性，是其他任何行业替代不了的，所以也可以说，如果城镇化还在继续，房地产行业的支柱产业地位，在国民经济地位中的支柱地位，是任何其他行业不可替代的，再加上资本属性。

　　总体上，没有人会怀疑未来10年、20年，中国房地产业还要持续健康发展，同时在这样一个大背景下，格局调整了，我8年前预测调整最后两个结果，今天已经看到了，第一，每个城市的前10大地产商，基本上控制了这个市场份额的60%以上，这基本在这70个大中城市，现在实现这样一种结局。第二，大中城市的前10大地产商，有一半以上都不是本土的，也就是中国现在排在前20位、前30位的，在全国扩张的地产商，也都进入了这70个大中城市的一大部分城市。万科现在是在五六十个，恒大据说将近100个城市。这前20大地产商，控制了前70大城市的至少30%到40%份额，再加上那些本土地产商的一部分，所以每个前10大地产商控制60%份额，前10大地产商，一半以上来自于外地，不是本土的，这是过去8年市场格局调整结果。

　　这个格局的调整提醒我们，我们在这样一种市场，一个趋势下，你需要不需要转型，怎么转，市场怎么转，产品怎么转，商业模式怎么转，这是问题。